美国房价趋势预测2016将比2009房价增幅超30%

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2006 年底美国住房市场泡沫高峰之后,地产市场于2007 年崩盘,次贷危机,金融危机致使美国房市多年处于熊市。美国住宅房市持续拖累美国经济,阻碍了经济复苏。
但是,投资一项资产最重要的时机之一就是在其处于最糟糕的状态,也就是危机,长时间的熊市过后,美国住宅市场和很多全球市场都处于同样的投资时机。美国房市当前正处于从低谷向走向牛市初期的发展阶段,这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价
在发达经济体统计学家的所有统计数据中,失业率是最能反应经济真实状态的,这也是美国两大执政党始终繁忙致力于改善失业率的原因。BLS 发布数据显示目前美国失业率为7%(11 月最新数据) 。奥巴马政府时美国经济几乎处于直线衰退趋势,奥巴马集团用了10 个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势,逐渐复苏。如果按当前趋势,美国的失业率在2016 年可能降到6.5% 。

美国失业率

美国失业率和房价
首先,投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势,所以失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

突出重点:
– 美国房价引领美国失业率的变化;
– 即使美国失业率在上升,只要失业率上升幅度小,且低于6.5% ,房价也可能增长;
-2009 年末失业率高峰期后,美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;
上述得出的关键结论就是,2013 年1 月,美国失业率从10% 降低到7.8% 起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5% 以下的预测,失业率下降将会促进美国房价增长,即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长,且失业率从7% 降到6.5% 对房价的促进作用会高于房价从7.5% 降到7% 对房价所产生的影响。
失业率与住房市场的推动因素
◆ 10 降到8.5%= 稳定作用—— 2009-2011
◆ 8.5% 降到8%= 牛市初期-2012
◆ 8% 降到7.5%= 美国房产牛市明显兴起-2013
◆ 7.5% 将到7%= 美国牛市加速发展-2014
◆ 7% 降到6.5%= 进一步促进牛市发展-2015
◆低于6.5%= 多年强劲牛市,房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑
虽然欧洲,英国和很多其它发达国家经济已经停止,但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下,美国GDP 增幅势将提升,美国白宫和国会一直上演着财政悬崖,国债上限危机的闹剧不足为虑。2013 年的第三季度,美国GDP 较上季度增长4.1% 。美国CBO 预测,2014-2017 年,美国经济增幅将在4.3% 左右。

美国指数膨胀趋势
2013 年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5% ,这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低于实际通胀的官方CPI 通胀标准,美国同其它国家一样,并非表象的贬值,而是处于即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009 年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期,如图表所示,贬值期只不过是短暂的昙花一现,或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国购房可负担力为空前最高
不断下跌的房价与静态到增长收益( 通胀) 体现了金融杠杆对住宅市场的影响,即抵押权人通常会藉出3.5 倍的收入,所以如果收入增长10% ,房价下跌30% ,那相对房价处于2006 年高峰期时,可负担力就相应增长65% 。也就是说美国的住房相对于2006 年时,可负担力提升了65% ,比如从借方的可负担力来说,高峰时一套20 万美金的房产就相当于现在10.7 万美金的房产,或是接近高峰价格的一半。
据称,NAR 编汇的美国可负担力指数图显示,当前美国住房市场的可负担力为198.2 点,达到空前最高值。

新房销售库存
由于过去4 年住房建筑量的缺乏,致使当前住宅量成为50 年以来的最低记录,而现房销售库存为10 年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer 提升售价,美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲,一旦美国房产牛市起步,新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处于牛市发展的初期阶段,很难说开工量会对房价趋势造成什么影响, 现在开工量越多,置业/ 投资/ 投资信心会越高。

人口变化& 住房需求
如果说我们无法判定全世界的人口发展,至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。 那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市,最后可能对住房市场产生阻碍。

但是,拥有广袤土地的美国其优势就在于可以向新居民打开国门,随着工人数量的提升,从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加,所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生,而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降,而美国人口预期会在未来40 年增长30% 。 所以,美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机
以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态,并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

上述图表表明2011 年初期下滑预测,一直持续到2011 年末,直到2012 年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示,2012 年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势
以下房价趋势图表明房价增长+20% 达到牛市高峰后,又跌至熊市低谷期-20% 。 随后经历了5% 正增长,随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40% 的涨落,奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量,但是回顾之前的牛市,一旦房价增长势头突破每年5% ,那之后房价很可能加速到每年8%-12% 的增幅。

美国房价预测2013-2016
综上分析,美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机,实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升,每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅,并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测结语
美国房市从2012 年牛市初现,到2013 年实现真正意义上的牛市发展,预期此后每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显示,从2012 年10 月到2016 年初,美国房价指数将从158.8 增长至207 点。2016 年初平均房价将比2009 年增长30% 以上。 来源:TheHouseClub