美国买房≠能获绿卡小心中介偷换概念

简体  |  繁体

 

中国人近年去美国买房的增势不减,俨然已经成为了美国房市的“救市主”,然而在美国买房自用和投资真的都超值吗?在一切利好的表像下又隐藏了哪些风险和陷阱呢?

内地高涨的房价和住房限购令中国富人将目光投向了海外房产。一部分人看重的是买房换身份的移民政策,一部分人是为了子女的教育规划,早早购置海外“学区房”,还有一部分人则抱着投资目的抄底海外房产。

据美国全国房地产经纪人协会今年7月发布的最新数据显示,中国人在2013年4月至2014年3月的一年里,豪掷220亿美元在美国买房,远高于排名在第二位的加拿大138亿美元。

然而《留学》在调查中发现,在这个光鲜亮丽的数字背后,也同样隐藏着各种买房陷阱,中国投资者由于缺乏了解,经常走入一些误区,容易成为某些无良中介的欺诈对象。

美国买房≠能获绿卡小心中介偷换概念

“买房移民美国100%成功率,全家拿永久绿卡!”这些广告语是一些中介机构吸引中国投资者眼球的惯用伎俩,实际上美国没有任何法律规定通过购买房产就可以获得绿卡。买房与移民完全是两个不同的概念,然而一些中介却利用美国推行的EB-5投资移民法案中的房地产项目进行概念偷换,将“投资移民”称为“买房移民”。

美国EB-5投资移民法案规定,经过政府审批的EB-5区域中心,可以招募投资人,投资50万美元,创立一个项目,只要产生了政府规定的10人以上就业人数并正常运作2年以上,就能申请无条件绿卡。EB-5项目中的确有房地产类别,但投资此类房地产与在美国买房完全是两码事儿。

从EB-5的要求可以看出,获得美国绿卡的根本条件是为美国人提供就业机会,刺激其经济发展,而购买美国房产只是单纯的个人经济行为,无法和创造就业等移民关键因素关联起来。所以任何举著“买房移民美国”旗号的中介机构都是在打擦边球,投资者遇到此类中介时要十分警惕,以免上当受骗。

买了学区房但拿不到学生签证

想入读美国的公立中学,除了需要拿出在该学区范围内居住房子的水、电、瓦斯证明以外,还需保证在每周五天的上学时间内,孩子都住在该学区。不管是买房还是租房,孩子只有确实住在该学区内,才有条件享受就近入学的政策。

然而,中国家长通过购买学区房的方式让子女就读美国的公立中学,虽然原则上可以,但美国的公立中学只接受短期的外国交换生,法定最长时间为一年。而公立学校一般不会给外国学生提供I-20表格,没有绿卡的中国学生将无法拿到美国的F1学生签证,而只能拿着旅游签证来美国读书,且必须每半年回中国续签一次。

此举不仅十分麻烦,而且学生以非绿卡持有者的身份享受美国的福利政策,在将来申请美国大学时,可能会造成不好的影响。在此,《留学》要提醒投资者:买了学区房,如果没有绿卡,孩子只能依靠旅游签证读书,续签手续十分繁琐。只有您的子女拥有美国绿卡后,才能真正享受到学区房的福利。

产权不明,买了房也住不进去

美国还存在一类价格比较低廉的“法拍屋”(Real Estate Owned,又称Bank Owned), 此类房产一般都由银行持有并公开拍卖。

在美国购房一定先要确定房产是否为法拍屋,因为法拍屋的购买过程和一般房屋的买卖有很大不同,风险不少。很多法拍屋都疏于保养,状况并不好,需要一大笔维护费用。法拍屋一般都是在亏本状态下出售的,在有买家愿意购买后还需向银行申请批准,因为银行需要承担房屋出售后不能抵消的那部分贷款,所以等候批准的时间可能会很长,最终银行也可能否决以较低的价格出售该房产。投资者在买下法拍屋后,往往会将其租出去,但由于原租户不愿搬离,业主只能通过法律手段起诉他,再由法庭开驱逐令,打官司的过程将十分漫长,费时又费力。

美国房产交易频繁且土地所有权比较复杂,进行交易的房地产可能存在产权争议。在买卖过程中最好购买一份产权保险,以保障房地产交易尤其是二手房的交易安全。

谨防买房定金拿不回来

在美国买房往往要交一笔定金,大概占总金额的3%左右。美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金账户(Trust Account),客户支付的购房定金属于保证金性质,必须存入保证金账户。房产中介的保证金账户受到政府管理部门的监督,一旦发现账实不符或有挪用的情况,就会受到最严厉的处罚,严重者会被吊销执照或入狱。

在买房期间,买家可以做房屋检查,如果检查结果出现很多需要维修的,就需要和卖家重新协商,有时候卖家会再给买家一些价格上的优惠,作为维修费的补偿。有时候达不成协议,那么买家就可以取消购买合同,定金全额退回。不过房屋检查要在一定的期限内完成,这个期限的时间会写在合同里。有的时候一些中介机构故意不透露相关信息给客户,而规定的时间一过,客户再想收回定金已经不可能了。

房屋质量需找专业人士测评

在美国,房屋检查(Home Inspection)十分重要,不少中国人对于房屋的质量和维护并不了解,往往因为购买时没有重视而后来花不少钱去修缮。一般来说,在美国检查房屋有一些比较特殊的情况,比如是否安装避雷设备,房子里是否有虫害(马蜂,白蚁等)等。

当买卖双方在购房合约上签字生效后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,房价越高,检查费越贵。

很多投资者在选择相关的检查人员上也存在误区,认为只要有证书就可以了,事实上,单凭证书本身并不能断定该检查人员是否专业,还要确定对方是否来自美国的相关机构,比如美国房屋检查协会(The American Society of Home Inspectors)。

“白菜价”房产没有投资价值

在美国有一类房子被卖到了“白菜价”,这其中最具代表性的便是底特律的房产,底特律曾经是美国的汽车之城,但由于巨额债务,底特律政府已于去年正式宣布破产,成为美国历史上最大破产保护城市,这所城市的人口也从鼎盛时期的180万下降到70万人左右。随着人口的大量流失,大批房屋被废弃,这也是为什么底特律有些地区的房产能卖出“白菜价”的原因。

一些中国投资者认为底特律的房子实在便宜,长远有增值的可能性,花几百、几千美元买房子也算不得什么风险,于是便购入了这些低价房屋。然而实际上,虽然购买这些房子花不了多少钱,但是在美国买房有很多隐藏费用,比如房地产税、社区管理费、维修费等等。像底特律几百美元的房子,每年要交的物业税和管理费至少上千美元。而且这些房子基本上已被废弃,重建至少要花十几万美元,买的时候还要担心前任屋主废弃房子时有没有留下债务。所以说,实际投资此类房产的金额要远远大于购房的金额。这里《留学》要提醒投资者:在美国买房不能只看房子价格,还要估算持有成本和风险。

此外,此类房子所处的地区往往治安较差,一些暴力犯罪时有发生,很多游民或不法分子更是以此为家。据一些媒体报导,没有枪或是不养狼狗的住户是很难在这里生存下去的,所以此类房子想出租也没人愿意住。投资者轻易不要出手购入“白菜价”的房产,此类房产若真有投资价值,美国人早就出手了。

拎客法拍屋

由于债务纠纷,债权人取得“执行名义”后,由法院查封债务人的不动产抵押物,进而执行拍卖处分而产生“法拍屋”(Real Estate Owned)。法拍屋产生的主要原因是该不动产所有权人欠债,而必须拍卖该不动产来还债。被拍卖不动产之价格由鉴价公司鉴定。

独立别墅VS独立产权公寓

独立别墅( Single Family House ):独立屋占目前在美国销售的非公寓群住宅中的87%左右,它的特点是业主拥有较大的土地,并对此土地有全权使用权。

独立产权公寓( Condo ):指有产权的独套公寓住宅。

I-20表格

申请美国留学的同学在拿到学校录取通知书时会连带收到I-20表格,I-20表格是每位去美国读书的同学(F-1签证持有者)入学和签证面试时的必备文件,用于申请赴美签证,证明申请者的学生身份、入学资格以及学生合法工作的资格。

来源:安家美国