投资美国房产:那些不为人知的“潜规则”

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房地产大亨川普问鼎白宫,美联储加息势如破竹。手持美元的你,是否也心动了呢?如何在大势中盘活手中的美元,牛气冲天的楼市,成为很多人眼中的摇钱树。

想要入市捞一笔,投资什么?钱怎么花?今天就让小编来给你普及一下水很深的“美国房事”。

1)自买自住 Buy-and-Live

根据美国地产经济国家协会的数据,2016年在35岁以下的购房者中,有46%的购房者有能力在6个月内存够房子首付,有17%的人在1年内,与经历过经济危机,战争,恐怖主义的前辈相比,他们更加从容。

事实上,97%的Z世代想要拥有一套房子的卡曼(Cayman)在接受NAR调查时表示: “我希望有一个大房子,能够给每个孩子提供一个房间,有一个主卧室,几间客房,加上一个电影房。

2)投资出租 Buy-and-Hold

关于房产投资有句名言:“Live where you want, but invest where the numbers make sense” (住在你喜欢的地方,投资在数字升值的地方)。这里分为几种,长期租约 (long term rental),短期租约(Airbnb)。

在合法出租的基础上,将房间的空置转换成有效资产,获得稳定增值,保证一定的现金流。但房子在别人手中,命运自然不可控。如果是异地投资,还需要与本地的管理公司合作,定期的清洁,维修成本,又是一笔不小的支出。要是哪天碰上这样“极品”的租客,你就成为新闻头条上的苦主,喧嚣过后残局,也只有打落牙齿和血吞。

3)先租后买 Lease-to-Own

如果你希望租客像对待自己的房子一样爱惜房屋,那么可以选择先把房子出租给客户,并给予他以后买下来的权利。这也是很多想置业,但首付资金紧张,信用条件不够的新移民租客,会考虑的交易方式。

为了保障租客可以在2 – 3年的合同期后,以约定的价格优先购房,租客需要向房东缴纳一笔总价款2%-2.5%的权利金,每月租金中,也需缴付200-300的费用作为权利金。如果最终租客买下这套房子,之前的权利金可以折算成买房的首付款。

相比于直接卖房套现,这种方式的资金回笼比较慢,如果房市持续攀升,房主的心情也会随之而持续低楼。而对租客来说,合同到期时,也不一定保证银行会贷款给你。如果房市下跌,你将会面临高价买房与损失权利金的两难选择。

4)购买楼花 Pre-Construction

在刚开盘时,持有几个月后,等社区配套起来,周边发展成熟,人气渐旺时再加价卖出,实现盈利,这是非常传统的炒房方式。在房地产市场景气的时间,新屋开盘“秒光”已是常事。在美国,炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。买家需要向开发商支付2%至10%的订金,由第三方托管。

这类项目控制于很多未知的市场因素,同类房子同时期的暴增对于房价的影响,建筑商施工的因素,新社区的不完善不确定等等。而很多炒房客买了新房后并不入住,导致建成之后的社区犹如空城,让其它的住户非常不满。因此,开发商开始对于购买房屋后的入住进行一定限制。

5)加建改建 Buy-and-Rezone

投资者通过改建旧屋的格局和用途,实现房屋的增值。常见的有将 Residential 改成 Commercial,将Single Family改成Multi-family等。在纽约,洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的老屋,经过打造后却能卖上好价钱。曾有新闻报导,华裔林先生在纽约Brooklyn以80万元买下旧屋,支出100万元用于改造,最终建成2栋全新房,一栋自住,一栋以新房市场价售出,价格约为150万。

但改建的过程并不容易,政府的各项审批需要大量时间,对房子结构,水电,草坪,地下水的检测一项都不能马虎。如果房屋真的破旧不堪通常很难通过银行贷款,需要买家手中至少要有几十万的资金周转。如果对开发和建造的专业知识欠缺,分分钟会收到房屋局的罚单。这里面大有文章可做,只要你知道怎么玩。

6)旧屋翻修 Flipping

低价买入旧房,短期内装修翻新,再以高价售出,获得不菲的经济收益。根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据,2016年第一季度,旧房翻修的转手收益率高达47.8% ,平均净利润近6万美元,是近六年来的最高值。纵观房地产开发的种类:买地盖屋,购地重建,旧物翻新,加建改建等,其中“旧屋翻新”的投资相对较小,风险较低,周期短收益高,在全美大行其道。

短期买卖的关键是知道你的买家在哪里,还要能控制时间,成本和质量。如果你不是专业人士,那么你一定要用科学的运作方法来严格操作, 否则很快就会 Burn Out。

(来源:网络,版权归原作者所有)