房地产与股市投资之利弊比较

简体  |  繁体

    

 

 

近几年美国房市大涨,引发人们对投资房地产的浓厚兴趣,不少客户咨询投资房地产有什么好处,有什么弊端,又隐含什么风险。作为一名财务顾问,自然需要对客户的问题提供尽可能客观而全面的回答。也有一些客户若干年前投资买了房地产,有成功的经验,也有失败的教训。今天就谈谈房地产与股市投资之利弊比较,因为有比较才有鉴别,才好作结论,而与房地产投资进行比较的最好参照物恐怕就是股市。需要指出的是,此处的股市是指股票基金或债券基金,而非单一的股票,单一的股票难以预测,难以作比较的参照物。

先说投资房地产的好处。

第一个好处、可能也是最大的好处是它可以带来定期乃至长期的现金收入。这笔现金流在你付清房贷之前可以用来付每月的月供,或许还有一些剩余。在付清房贷以后,这每月的现金流就是你的净收入,源源不断,犹如活水。有一个客户几十年前买了一家餐馆,餐馆生意非常好,老板每月都准时把租金寄来,逢年过节还会亲自登门送礼问候。而客户靠这租金收入过著悠哉游哉的退休生活。

第二个好处是房地产会升值。总的来说,人口是越来越多,而用于盖房子的土地是越来越少,所以房地产早晚会升值是毋庸置疑的。只不过什么时候升值、升值多少是未知数。

第三,经营房地产的相关开销可以抵税。打广告招租、房屋的维修或请人管理的开销等都可以算作business expenses,可以抵税。

第四,一般认为,房地产比股票、共同基金具有更强的抗风险能力。房地产是有形的资产,看得见,摸得着,所以英文叫real estate (真正的财产),股票、共同基金在卖出前只是账面上的东西,是paper money。一旦股市大跌,可能跌掉50%、60%,甚至更多。次贷危机中,S&P500指数跌幅高达63%;而NASDAQ在2000年最高曾达到5000点,后大跌至1000多点,直到今年才恢复。而房地产也可能遭遇不景气,2006~2011年期间,跌幅达33%。

第五,拥有房地产所带来的心理上的成就感和满足感,这种感觉用金钱往往是难以衡量的,世界上的很多大富豪常常也是房地产大亨,如美国的Donald Trump,香港的李嘉诚等等。 

同时,房地产投资也有一些显而易见的问题或挑战,需要认真考虑。

第一,最大的问题可能是找不到房客或承租人,当然你不会永远找不到房客,但如果有几个月的空档,你的焦虑也是可以想见的。一方面每月的月供要付,另一方面房子却空置,没有收入。如果一、二个月找不到人,还可以应付,如果三、四个月甚至更长的时间都空在那,这种压力一般人可能难以承受。

第二是房屋的管理、维修问题。下水道堵了,水龙头漏水了,房客电话打来,你就得去修。你有没有时间,你是否自己动手能力强,会不会修,都是一个问题。当然你可以雇别人去打理这些琐事,但这要花钱,会侵蚀你的利润。

第三,房屋买卖的话费要远远高于股票和共同基金投资。若你卖房子,房产中介的佣金常高达房价的5%。还有律师费等其它开销。而共同基金投资的成本则小的多。很多共同基金买卖不收费,没有load,当然每年会收管理费,又称expense ratio,股票基金通常在1.5%, 如果买指数基金则少的多,S&P500 指数只有0.5%或更少。

第四,房屋的维修费和杂项开销可能会很大,首先一定要有保险,50万的房子一年保险费至少要$500,而且每年还涨。新房子可能不需要维修,但旧房子就免不了,换个屋顶、装修厨房要花多少钱,相信有房子的人都有一些体会。此外,每个旧房客搬走,新房客搬进,房子要粉刷、要打扫,若是请人做,当然也要花钱。有一个客户,买了一个公寓楼,为了应付诸如恶房客等麻烦,专门雇了一个律师,每年律师费$1,000。  

第五是变现的风险。共同基金任何时候都可以买卖,非常方便。房子的买卖就比较麻烦,可能拖很长时间。若是房市不景气,房子可能就成为“鸡肋”:尽管你降价以售,有时就是找不到买家,你生生被房子套住。

第六,直接投资房地产的另外一个不利因素是房地产税,这可是一个很大的成本。好一点的地区房地产税都很高。50万的房子一年交一万美元(2%)的property tax 很平常。房地产税每年都要交,只要你拥有房子,这税你就跑不了,更可怕的是几乎每年都涨。

其实投资房地产,除了直接买卖房地产,自己管理、经营外,你还可以投资REITS (Real Estate Investment Trusts房地产投资信托)。REITS类似于共同基金,它们汇聚投资人的钱,购买、经营房地产,可以是住宅,商业地产, 也可能是工业园, 或土地。如果市场好,你买的REITS会升值,REITS还可能给你派发红利。REITS的回报和房地产市场景气、荣枯有直接关系。房市大好的时候,REITS的回报也非常高。投资REITS与投资共同基金没有什么两样,门槛很低,少量资金就可以开户,有专业公司管理不动产,平常你没有烦心的事。但投资REITS毕竟不是直接拥有房地产,心理上的满足感和你直接拥有一片房地产是没法比的。

说完了房地产投资的利弊,接下来我们谈谈股市投资的利弊。相对于房地产投资而言,股市投资的便利之处可以归纳以下几点:

第一,投资的门槛很低,几百元就可以开户,每月还可以自动转帐追加投资;

第二,管理方便,你可以在网上开户、下单买卖、换一个基金或关闭帐户,只是“弹指一挥间”。

第三,交易成本相对便宜多了。前文说过你卖房子,realtor 可能收你5%的佣金,买共同基金你可以买no load funds, 没有佣金。每年的管理费取决于你买什么样的funds。若是指数基金,年费可低至0。25%或0。5%。

第四,如果不卖,一般没有capital gain tax,不像房地产税每年都要交。当然如果基金派发红利(Dividend),你要交税,但dividend一般较少。

上述几点是股票投资的主要好处,但股市投资的短处也不少,

第一,股市的动荡比房市来的更迅急和勐烈。一天跌几百点,跌掉百分之几屡见不鲜。2000-2002年持续三年的熊市中,S&P500都跌掉了50%。如果投资个股,你的投资甚至可能血本无归,如Enron(安然)。而房市的动荡比股市就温和多了,房市也会不景气,房价也会下跌,但不会像股市那样如疾风暴雨。

第二,股市投资更能暴露“贪”和“惧”的人性弱点。都说买低卖高,但在股市投资中,大多数人的行为是反其道而行之:股市越涨人们越涌入;股市越下跌,人们越退出,典型的“买高卖低” ,其结果是损失惨重。如果你能买S&P500,坚持十年、二十年不变,无论涨跌都不退出,几十年下来你会获得至少10%的年增长率,但是绝大多数人都做不到。

第三,相对于房地产而言,股市投资没有多少税务上的好处,股市赔钱你可以扣减3000元,但每年只有3000,而房市投资的管理成本、合理开销都可以抵税,基本没有限制。 

总结一下,可以从进入成本、回报、风险和方便性几个方面来比较房地产投资与股市投之的利弊。

首先,从初始成本来讲,直接房地产投资比共同基金投资大得多。你要买卖房地产没有几万、十几万的现金是没法进入这个市场的,任何房地产投资都要你付10%、甚至20%的首付。而共同基金的入门门槛就低的多,几百、几千块钱就可开户。从回报来说,长期来讲股市投资可能要高于房市。

如果要比较风险的话,大部分人都同意股市的风险要高于房市,房地产短期内不太会大起大落。这也合理,风险与回报应该成正比。从操作、管理角度看,股市投资无疑比房市投资更简单、方便。

一般来讲,建议客户把房地产投资作为股市投资的补充,作为分散风险的一个渠道。如果是直接购买、经营房地产,则要对它的特点有充分的了解和准备。如果你想投资房地产,又不想卷入日常经营的麻烦和不便,则可以考虑投资REITS。

来源: 美国保险