震惊!纽约地产经纪不轻易透露的买房误区 知道2条已算行家!

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地球人都知道,纽约是一个非常国际化的大都市,全世界各地的人都愿意到这里来投资。纽约的房地产从历史上来看,是最稳定,最安全,最有弹性的市场。 今年中国人在Manhattan的房产投资已经是去年的3倍。有许多个人买住家公寓的,也有越来越多的公司来够买商业地产。但是如果不了解纽约房产的规律的话,就会陷入很多误区。买房这么大的一件事情,不提前做好功课怎么办?美国中文电视王牌地产栏目《安家纽约》本期就告诉你,投资纽约地产需要考虑的事项与误区。

找一个深谙纽约曼哈顿的房产市场的团队

也许你在买房方面并非新手,也许你已坐拥好几套豪宅,拥有自己的律师和会计师。但是纽约州的情况和别的州并不相同。2008年以后银行贷款也很严,因此,专家建议,还是找精通纽约房产市场的律师、会计师更为放心。

要清楚自己买房的目的:为了个人自住还是为了投资?

如果是自住,个人的偏好就很重要。比如是否有健身房,是否离公司近等等。但如果是为了投资,理性和数字则在此时显得更为重要。毕竟投资的收益才是最重要的。

树立正确的期望值

很多人都知道纽约是投资房产的好地方,因此也对纽约房产抱有很高的期望值。然而现金回报率(cap rate)却未必令你满意。现金回报率指每年的现金收入。在曼哈顿,住宅房产的cap rate 大约在 2 to 3 %, 商业房产大概是 3% 到4%。如果想要更高的cap rate 的话,可以看一下周边的地区,比如说皇后区、长岛、布鲁克林、布朗士、新泽西 。

纽约房产非常安全,稳定,房价一直稳定上升, 是很好的保值的市场。在纽约购置房产更多的是为了长期资产的升值潜力。风险,和回报都是成正比的。
从短期来讲,投资回报率在纽约并不高,但从长期资产增值的角度来讲,举个例子:在1980 年, 中央公园西81 街的 Townhouse 才$65,000, 现在最便宜的也要4 百到5百万。如果你只看每年的现金回报率的话,其实并不能说明问题。

Tips:

1.不要只看面积大小,同样的面积,买2卧室的房子,更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。

2.选carrying cost ( common charges 管理费+ property tax房产税) 低的房子

3.选有tax abatement 的楼。许多新的楼有10〜20年减税。等到正常的税在15到20年后开始,市场已经增涨了很多,而且你会已经还清了贷款的很大一部分。比如说 20 Pine,property tax 一室的话才$100 不到。

4.要看有多少个房子在楼里出租,有些楼有太多的出租供应,那你买的房子可能需要更多的时间租出去。

5.买新的Condo, 不仅好租出去,而且房产增值速度也更快。但是适合更有实力的买家

土豪们,纽约并非炒房天堂

纽约的房地产市场非产成熟,也很规范。 如果你买了很快卖掉的话,有很多费用。作为买家来说,费用有:保险费,贷款费用,还有律师费,也叫closing cost. 一般是3% 到 4%。 作为卖方来说, 要付经纪人的broker费用,在加上transfer tax, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。

纽约的房产类型不够了解,coop不适宜海外人投资。如果是买投资房的话,Condo更合适,Coop不适合做投资房,除非你打算先是自己住,然后再租出去, 有些Coop比较宽松,住了几年以后,你就可以随便租了。海外人士不适合买Coop. 买家要经过楼里的资格审查,一些楼比较喜欢有工作的成年人,因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家,如果是买了当度假房的,买方将会被拒绝。一些楼更喜欢 “一般的”居民(无名人士),因为居民不希望被人骚扰。

来源:美国中文网